団地を購入してリノベーションって聞くけど本当に買って大丈夫？
予算内で思い描いているようなお家になるか不安。
団地を購入するのは勇気が必要ですよね。
この記事は下記の内容をお伝えしています。
- 団地リノベーションでよくある失敗とその回避法
- 実際の購入・リノベ経験者としてのリアルな体験談
- これから団地を買おうとしている方に役立つポイント
本当に大きな買い物なので、買った後に失敗しないためには事前知識がとても大切です。
知っているのと、知らなかった…では天と地の差ですよ！
参考にしていただけると嬉しいです。
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- 築35年の団地を購入、ほぼフルリノベーションを経験
- 戸建てや新築マンションも検討し、最終的には団地リノベーションを決断
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- 自身の経験も踏まえて記事を書いております
団地リノベーションで失敗する理由
団地リノベーションで失敗する理由は、団地とリノベーションを理解していないからです。
知らないままリノベーション会社に言われる通りに進めてしまうと、こんなはずじゃなかった…と後で後悔してしまいます。
たとえばIKEAで棚を買ってきたとして、
「なんとなくできそう！」と説明書を読まずに組み立て始めたら…
ネジが足りなくなったり、最後にグラグラしてやり直しになったり。
結局、余計な時間と手間がかかってしまいますよね。
団地リノベーションも同じで、遠回りや失敗を避けるためには、最初に“説明書”を手に入れておくことが大切です。
つまり、事前に情報を集めて、全体の流れや選択肢を把握しておきましょう。
それが、納得のいく家づくりの第一歩になりますよ！
とはいえ、自分で一から調べるのは大変…という方には、リノベーションの基礎が“まるっと”学べる無料資料がおすすめです。
流れ・費用・実例などが体系的にまとまっているので、
「まずは全体像をつかみたい」という方にぴったりです。
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【実例あり】団地リノベーションでよくある失敗3選
生活音トラブルで引っ越しに…！住む前にできる対策とは？
騒音問題は、新築でも中古でもリノベーションをしてもしなくても起こる問題です。
下記は知り合いでリノベーションをしたけれど、騒音問題で引越しをした実際の内容です。
小さな子供の足音で、下の階のおじいちゃんが、下から『どんどん』と叩かれるとのことです。
すいませんと謝りにお伺いしたときは、普通に対応してくれるみたいですが、また同じように下から『どんどん』と叩かれる日々が続き、引越しを余儀なくされたとのことです。
私自身も住む前に下の階の方の様子とか見れないですか？と仲介業者に聞きましたが、難しいとのことでした。
正直住んでみないとわからないです。。
ただ、そうは言っても騒音問題に発展しないために、私がしたことをお伝えしますね。
挨拶を必ずして、コミュニケーションをとるです。
最初は子供が小さいので、音などご迷惑をおかけしたらすいませんと声をかけ、会った時には大丈夫か確認していました。
幸いとてもいいご夫婦で、私たちも孫がいるからわかるしお互い様よと言っていただき、今も問題はないです。
やっぱり全く知らない人の音と知っている人の音だと、感じ方も変わると思うんです。
購入した数年後に…修繕積立金が急上昇！
築古の団地を購入する際、見落としがちなのが「修繕積立金が将来的に上がる可能性」です。
私が購入した築35年の団地も、外観やエントランス、エレベーターなどがとても綺麗で、「修繕計画もしっかりしているんだろうな」と安心してしまっていました。
ところが、住み始めてしばらくしてから、「数年後に修繕積立金が一時的に増額される」という現実に直面しました。
これは、計画上どうしても足りない年があり、一時的に増額して数年後に元に戻すという調整だったのですが、購入前にはその詳細まで確認していなかったのです。
幸い「必要な経費」と理解して納得できましたが、増額を知った時は「えっ？なんで急に！？」と、驚きと、購入前に知っておきたかったなという気持ちはありました。
売り出し物件の修繕費が今後上がる可能性があるのか、購入前に確認しておくことが大切です。
確認方法は
『長期修繕計画書』を見ることです
内覧の時に下記の資料が見たいことを、仲介業者さんに伝えておきましょう
- 長期修正計画書
- 修繕積立金の改定予定
- 過去の修繕履歴
上記の内容を確認し、将来かかる金額も含めて資金計画を立てることで安心して暮らせますよ。
費用は抑えるだけでなく、「納得して支払える内容かどうか」を見極めておくことが、後悔しないコツです。
壁式構造で間取りが変えられない！希望の家づくりができなかった例
「団地でもリノベーションすれば自由に間取り変更できる」と思っていませんか？
実はこれ、意外と大きな落とし穴なんです。
下記は知人の話です。
広々としたLDKをつくるために、もともとの2部屋をつなげる計画を立てていました。
ところが、打ち合わせ中にリノベ会社の設計士さんから
「この壁は壊せません。ここは“壁式構造”なので、構造的に外せない壁です」
と言われ、プランは白紙に…。
その知人はかなり落ち込んでいて
「最初からそれが分かっていたら、そもそもこの物件は選ばなかったかもしれない」
と、後悔していました。
幸いリノベーション会社で違うプラン提案をしてもらい納得していましたが、購入する前にわかっていたらという気持ちはありますよね。
団地には、主に2つの構造があります。
- ラーメン構造：柱と梁で支える構造 → 比較的、壁の撤去がしやすい
- 壁式構造：壁そのものが建物を支えている → 壁を壊せないケースが多い
特に「3DKを1LDKにしたい」「壁をなくして開放感のある空間にしたい」という希望がある方は、構造確認がとても重要です！
内見の段階ではわからないことも多いので、不動産会社やリノベ会社に
「この物件は壁式ですか？間取り変更できますか？」
と必ず確認しましょう。
理想の暮らしを実現するためには、「リノベで何ができて何ができないか」を知ることがスタートです。
団地リノベーションで後悔しないために知っておくべきポイント
団地を購入してリノベーションする場合、物件の選び方次第で「思っていた暮らしができなかった…」という後悔につながることもあります。
ここでは、リノベーションを成功させるために事前に知っておきたい団地の基礎知識やチェックポイントをお伝えします。
- 団地にはいろんな種類がある
- 新耐震基準と旧耐震基準の違いをチェック
- 5階以下の建物はエレベーターがない
- 構造によって「壁が取り壊せない」物件もある
- 修繕計画は「長期修繕計画案」を確認しよう
団地にはいろんな種類がある
団地は、国や地方自治体が管理しているものというイメージがあるかもしれません。
けれど、そもそも団地の定義をご存知ですか？
団地の種類を書いておきますね。
- 公団住宅：国が建設し、低所得者向けに賃貸住宅を提供している団地。
- 住宅提供公社（旧全国住宅公団）住宅：国が建設し、一般の人向けに賃貸住宅を提供している団地。
- 都市再生機構住宅（UR賃貸住宅）：都市再生機構が運営し、低家賃で高品質な賃貸住宅を提供している団地。
- 集合住宅（団地・アパート・マンション）：不動産会社などが建設し、一般の人向けに提供している団地。
わかりやすく分けると、下記のようになります。
- 国が管理している賃貸団地
- 都市再生機構が運営しているUR賃貸団地
- 不動産会社や個人が所有している分譲団地
購入してリノベーションできるのは、不動産会社や個人が所有している分譲団地です。
マンションと同じように自主管理や管理組合が管理しており、国が管理しているわけではありません。
| 種類 | 管理者 | 特徴 | リノベ可否 |
| 公団住宅 | 国（旧：住宅公団） | 賃貸/低所得者向け | ❌ |
| UR賃貸住宅 | 都市再生機構 | 敷金礼金なし賃貸 | ❌ |
| 分譲団地 | 不動産会社・個人 | 購入可能 | ⭕️ |
最初からリノベーションしてあって、敷金礼金なしで賃貸で暮らしたい！という方は、UR賃貸団地おすすめです！
UR賃貸団地は、CMでよく見る『URであ〜る』です！
新耐震基準と旧耐震基準の違いをチェック
団地は築年数が古く選ぶときに、必ず確認したいのが「耐震基準」です。
1978年に宮城県沖地地震があり、耐震基準が見直されました。
1981年の建築基準法の改正によって、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は｢旧耐震｣、1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は｢新耐震｣と呼ばれます。
｢旧耐震｣｢新耐震｣って何？知っておきたい日本の住まいの耐震基準の変遷
上記の改正により、建物の耐震機能が向上し、地震に対する安全性が高まりました。
リノベーションして、長く住むつもりなら購入する物件の耐震性の確認はしておきましょう！
ここで注意なのが、『築1981年の団地やマンションが新耐震基準なのか』ということです。
団地やマンションを建設するには、確認審査を受けてから、1年から1年半くらいの工事期間があります。
築1981年〜築1984年の建物の場合は、いつ確認申請が行われたものか仲介業者に確認しましょう！
エレベーターがない団地も多い
昭和30年代〜40年代にかけて建てられた、5階建て以下の建物にはエレベーターが設置されていないケースがよくあります。
また、高層団地であっても「各階に止まらないエレベーター」や「1階と3階のみ停車」といった仕様の建物も多くあります。
我が家の団地は10階建てで「4階・7階・10階飲み停車」です^^
団地リノベーションをするときの注意としては、下記のことを確認しましょう。
- エレベーターがないことで資材の運び込みができるのか
- 家電や家具の搬入でのサイズ規定があるか
物件探しの時は注意してくださいね！
構造によって「壁が取り壊せない」物件もある
リノベーションと聞くと「自由に間取り変更ができる」と思いがちですが、構造によっては取り壊せない壁も存在します。
特に団地に多いのが「壁式構造（へきしきこうぞう）」という建築方式です。
壁式構造では、壁そのものが建物の構造を支えているため、一部の壁を取り壊すことができません。
そのため、以下のような希望が通らないことがあります。
上記を希望する場合は、壁式構造でない団地を選ぶ必要があります。
壁を上手く利用した間取り提案も受けれるので、リノベーション会社さんと話し合うのもいいと思います！
購入前に不動産会社やリノベ会社に、
「この物件は壁式構造ですか？間取り変更は可能ですか？」と必ず確認しておきましょう。
🔗※「間取りが変えられなかった失敗談」は前半で紹介しています（→〇〇の章へ）
修繕計画の管理ちゃんとされているか
団地のような築古の物件を購入するときは、修繕計画がしっかりされているかとても大切です！
外観やエントランスがキレイでも、それだけで判断してしまうのは危険で、重要なのは、「この先10年、20年でどんな修繕が予定されていて、それに対して積立金が足りているか？」という点です。
『長期修繕計画案』を仲介会社か売主会社に依頼して取り寄せる
長期修繕計画案でわかることは
- 今後の修繕予定（外壁、屋上防水、配管など）
- 修繕積立金がいつ・どれくらい上がるのか
- 住民の合意形成の有無（無理のない修繕計画か）
見た目だけでなくちゃんと『長期修繕計画案』を取り寄せて、購入する物件の未来を確認しておきましょう！
🔗※「修繕費が値上がりした体験談」は前半で紹介しています（→〇〇の章へ）
リノベーション前に知っておきたい注意点
リノベーションの特徴と注意点を下記の順番でお伝えしますね。
- リノベーションは「共同プロジェクト型」
- 解体してみないとわからないことがある
- リノベーション費用以外にもお金がかかる
リノベーションは「共同プロジェクト型」
リノベーションは「お願いすれば勝手にやってくれるもの」ではありません。
家を建てるのではなく、「つくり上げていく過程も含めて楽しむもの」なんです。
📖 私が特に納得したのが、きちりんさんの本
『徹底的にリノベをしたら、みんなに伝えたくなった50のこと』
本の中でリノベーションは、『共同プロジェクト型』と表現していて、まさにその通り！と感じました。
リノベーション会社の方はリノベーションをするプロではあるけれど、自分たちが住む家がどうなると心地いいのかは、自分たちにしかわかりません。
一緒に作り上げてくれるリノベーション会社を選ぶのが大切です！
リノベーションする前に読んでおけば、リノベーションの内容が変わっていたかもなと思うほど、大切なことが書いてあるので、興味ある方は読んでみてください^^
解体してみないとわからないことがある
リノベーションあるあるですが、下記のような内容は解体してみないとわからないことがあります。
- 電気配線
- 柱や梁、壁の状態
- 過去のリフォーム歴
- 水漏れや給排水管の状態
我が家で解体後変更になった点も紹介しておきますね。
- キッチンの水道の立ち上がりの変更ができず、キッチンのシンク位置の変更
- 天井のコンクリートの汚れがあり、むき出しをやめてクロス貼りに変更
私の場合は、構造上に問題があるわけではなかったので、設計士さんが代替案を提案してくれ、無事リノベーションを進められました。
「解体してみないと分からないことがある」という前提で、ある程度の柔軟さは必要です！
ただ、もし構造部分に問題があれば、管理会社とのやりとりが必要になることもあります。
その場合は、リノベ会社が間に立ってくれることが多いので、まずは慌てず相談しましょう。
リノベーション費用以外にもお金がかかる
リノベの見積もりをもらうと、「設計費・材料費・工事費」などが並んでいますよね。
でも、実際にはそれ以外にも地味にお金がかかります！
たとえば…
- 物件や打ち合わせのための交通費
- ショールームに行くときの費用（遠方になることも）
- 見積もりに含まれない細かな変更や追加費用
見積もりが甘いと、あとから「えっ、これも自己負担なの!?」と後々困ることになります。
数万円の追加が何回もあると、あっという間に数十万円に！
リノベーション会社によって費用の項目や内容が違うと思うので、最初にトータルで収めたい金額を伝えておくと、コストを意識して提案してもらえますよ。
団地リノベーションで失敗を回避する方法
大切なリノベーションの失敗を回避する方法をお伝えしますね。
- 計画を十分に立てる
- 予算は「物件＋リノベ」で総額管理
- 団地とリノベーションの特徴と注意点を理解しておく
- 専門家に相談する
- コミュニケーションをしっかりとる
ざっくりでもいいので、内容を読んで実際にパソコンやスマホのメモ、ノートにまとめてみてください。
自分の考えがまとまってきますよ！
計画を十分に立てる
具体的には、下記の内容を家族で話し合って共有しておくといいでしょう。
- どんな生活がしたいかを考え、間取りや家具の配置までを考える
- いつまでにリノベーションを完了して住み始めたいのかを決める
- 工事期間・工事内容をリノベーション会社と共有する
- 物件を探せる時間を把握する
上記の１は、ざっくり考えをまとめておきながら、物件を見ながら柔軟に対応できるくらいの感覚です。
2はリノベーション会社にしっかり伝えておかないといけない部分です。伝えることで、3や4にかけられる時間がわかってきます。
リノベーション会社を決めるとどんどん話が進んでいくので、『どんな暮らしがしたいか』は決めておきましょう。
暮らしたいイメージがあると、リノベーション会社選びも迷わないですし、打ち合わせもスムーズに進みますよ。
予算は「物件＋リノベ」で総額管理
団地リノベでは、「物件価格」と「リノベ費用」のバランスがとても重要です。
どちらもきちんと上限金額を決めておかないと、どんどん金額が上がっていきます。
上を見ればキリがない！
最初に「我が家の上限」を決めて、優先順位つけることが、納得いくリノベーションに繋がります！
具体的に、私が予算を決めた順番は下記の通りです☟
- トータルの予算を決める
- リノベーションで何を叶えたいのか考えて、リノベにかかる予算を出す
- リノベーション金額を引いた金額が物件か価格
予算に合う物件を探す中で、団地に出会うことになったんですよね〜
予算感がわからない場合は、無料でもらえるリノベーションの資料の活用がおすすめです！
実例と一緒に具体的な金額も書いてくれているので、イメージしやすいです。
専門家に相談する
トータルの予算を決めたら、リノベーションにかける金額と物件価格の割合を決めるところから専門家に相談するのがおすすめ！
というのも、リノベーション内容によって金額が違っていたり、リノベーションができる物件とできない物件があるからです。
最初からリノベーション会社に相談するのではなく、自分に合ったリノベーション会社を紹介してくれるサービスSUVACOがあります。
SUVACOは、リノベーション会社と私たちとの間に立って、中立な立場でアドバイスをしてくれるので心強いですよ。
自分たちがやりたいことに向き合ってくれる専門家を探して、一緒に進めていくことが成功の鍵です！
コミュニケーションをしっかりとる
リノベーションの専門家とコミュニケーションをとって進めていきましょう。
少しでもおかしいな、相手がわかってくれているかなと感じた場合は、躊躇わず伝えるべきです！
そんな小さな違和感をスルーしないことが、失敗防止のコツです！
「聞いたら失礼かな」「素人だから任せた方がいいかも」と遠慮せず伝えることで、リノベ会社の方もちゃんと一緒に考えてくれるはずです。
また団地の住人方とも積極的に挨拶をして、コミュニケーションを取るようにしましょう！
何かあったときにも顔見知りになっておくと、情報を教えてくれますし騒音についても広い心で受け止めてくれます。
築35年団地リノベ4年住んで感じる失敗？後悔？思うこと
理解して購入したので、取り返しのつかない大きな失敗や後悔はないです。
でも、住んだ後に知って驚いたことがありますので、気になる方はぜひ参考にしてくださいね。
- 土地の治安が悪いこと
- 修繕積立金が上がったこと
- セミの鳴き声がうるさいこと
土地柄が悪いこと
これは住んでみて初めて知りました。
小学校区を調べて見学をし、現地周辺の様子を見て決めたので気にしてなかったんですが、住み始めてママ友と話していると、昔は悪かったの。という話を聞くことが多かったです。
実際に昔は治安が悪かったようで、昔から地域を知っている人は大丈夫？というような印象はありますが、今住んでいて治安が悪いと感じることはありません。
むしろ市で地域を変えようとした動きが見られており、将来的には人気の地域になるのではと思っています。
土地の情報は、市役所のホームページをチェック！
子育て支援情報や、都市計画なども確認しておくと安心できますよ。
修繕積立金が上がったこと
私の修繕計画費のチェックが甘かったので、現在（住んでから3年後から）期間限定で修繕積立金が上がっています。
数年間でもとの金額に戻ります。
これは次回の大規模修繕のためにその都度見直しており、足りない費用を計画的に貯めています。
上がるのはもちろん困りますが、修繕計画がされている証拠でもあり、管理組合で話し合っているのはとてもいいなと感じています。
セミの鳴き声がうるさいこと
団地は敷地が広く、緑が多く公園が併設されていることも多いです。
そこで夏になるとセミの鳴き声がかなりのボリュームで鳴り響きます！
私は夏がきた！と感じるのですが、息子はセミの鳴き声が嫌すぎてセミ嫌いになりました。
あとは８階に住んでいても蚊がいます。蚊がいるのも緑が多いせいかなと思います。
団地リノベーションで後悔しない！理想の暮らしを手に入れよう
団地を購入してリノベーションをしようとすることは大きな買い物です。
それでも1歩進みたいと思っているなら、後から後悔しないためにも、事前知識をつけて信頼できる専門家に相談しましょう！
自分たちに合った、信頼できるリノベーション会社を紹介してくれるSUVACOのサービスがおすすめです。
