「40歳、貯金もない。それでもマイホームを諦めきれない」
「賃貸のままがいいのかも」
私も、同じように悩んでいました。
夫が40歳、貯金はほぼゼロ。それでも「自分たちで選んだ家で暮らしたい」という気持ちが消えなくて、最終的に家を買いました。
振り返って一番伝えたいのは、物件を探すより先に、自分たちが無理なく返せる金額を知っておくこと。
そして借りたあとも、日々の暮らしが『豊かだな』と思える予算を立てて、住まいを考えることです。
家を買えるかどうかは、収入や貯金の多さだけで決まるわけではありません。
この記事では、
- 頭金なし40歳、住宅ローンは組めるのか
- 貯金ゼロだった私が、家を買えた体験談
- 後悔しないために「何から始めればいいのか」
を、等身大でお話しします。
※この記事は私自身の体験と一般的な情報をまとめたものです。住宅ローンの審査結果や条件は人それぞれなので、最終的な判断はご自身でしてくださいね。
貯金なし・40歳で家を買うなら、順番を間違えないように
家を買おうと動き出すと、話は驚くほどスムーズに、、、
いえ、こちらのペースを置き去りにして、進んでいきます。
物件を探せば不動産会社が次々に提案してくれて、住宅会社は自社の提携銀行で審査を通そうとします。
気づいたときには「借りられる上限ギリギリ」まで借りる流れにのっている。
なんてことが、本当によく起こります。
でも、ここで一度立ち止まってほしいんです。
「借りられる額」と「返せる額」は、まったくの別ものだから。
家は、買って終わりではありません。
買ったあとも、毎月の返済に加えて、固定資産税も、修繕費も、日々の暮らしのお金もかかり続けます。
家を手に入れた代わりに生活が苦しくなってしまったら、それこそ本末転倒ですよね。
だからこそ、順番が大事なんです。
物件を探し始める”前に”、まず自分のお金の現在地『いくらまで借りられて、いくらなら無理なく返していけるのか』を知っておくこと。
この順番さえ間違えなければ、40歳・貯金なしでも、家はちゃんと買えます。
まずは、貯金ゼロだった私が実際にどう家を買ったのか、その話からさせてください。
【体験談】夫40歳・貯金ゼロ。それでも家を買った私の話
いま住んでいる家と、暮らし
我が家は、築35年の分譲団地を購入して、自分たちらしくリノベーションした家に住んでいます。
新築は予算的に難しかったけれど、”自分たちが納得できる暮らし”までは諦めたくなかった。
そこでたどり着いたのが、団地のリノベでした。
最初は「団地ってどうなんだろう…?」って思ってたんです。
ちょうど娘が小4、息子が小1になる春。
入学式に間に合うようにリノベを仕上げて、引っ越しました。
あれから丸7年、今は娘が高校2年生、息子が中学2年生になりました。
小学校も中学校も徒歩10分以内、スーパーもドラッグストアも公園も徒歩5分圏内。
暮らしやすさは想像以上で、「この家を選んでよかったな」と今でも思っています。
本当に怖かったのは「借りすぎ」だった
マイホームは、ずっと欲しかったけど、同じくらい怖いこともありました。
それは「借りすぎて、暮らしに余裕がなくなること」。
特に不安だったのが、これからどんどんかかる子どもたちの教育費です。
家を買ったせいで、子どもにやりたいことをさせてあげられなかったら…。
そう考えると、なかなか簡単には踏み切れませんでした。
【正直に】貯金なしでの購入、こんな人は一度立ち止まって
正直に言うと、貯金なしでも家は買えます。 でも、誰にでもおすすめできるわけではありません。
私自身が不安と向き合って思うのは、こんな人は一度立ち止まってほしい、ということ。
- 収入がこの先変わりそう（転職・独立・出産などで減るかも）
- 生活防衛資金（数か月分の生活費）まで、全部つぎ込んでしまう
- 「借りられる上限ギリギリ」まで借りようとしている
- 「今の家賃と同じくらいだから大丈夫」とだけで決めている（家は家賃と違って、固定資産税・修繕費・維持費が上乗せされます）
貯金ゼロでも買えるけれど、”ゼロのまま全力”で突っ込むのは別の話。
手元に少し残して、「買える額」ではなく「返せる額」で考えることが、何より大事だと思っています。
予算は「月々返せる額」から逆算した
だから我が家は、「いくら借りられるか」ではなく「毎月いくらなら無理なく払い続けられるか」から逆算して、予算を決めました。
住宅ローンの返済額だけでなく、団地の管理費や修繕積立金など、毎月かかるお金もぜんぶ足し合わせて。
「この金額で、暮らしは苦しくならないかな？」を、一つずつ確認していったんです。
“借りられる額”を上限にするのではなく、”暮らしを楽しめる額”を基準にするのが、私たちの予算の決め方でした。
銀行選びに、少し心残り
物件探しから知人にお願いしていたので、銀行はリノベに理解のある数社くらべて紹介してもらいました。
おかげで審査も通って、無事に家を買うことができました。
ただ……正直に言うと、「本当にこの銀行でよかったのかな？」という気持ちは、今もどこかに残っています。
紹介してもらった中から選んだので、”自分で納得いくまで全部を見比べた”わけではなかったから。
もしかしたら、もっと我が家に合う条件の銀行があったかもしれない。 そう思うことも、正直あるんです。
頭金なし・40歳のローン、気になる条件を先に確認
頭金なし（フルローン）でも住宅ローンは組める？
結論からいうと、組めます。
ネット銀行を中心に、頭金なし（フルローン）に対応している金融機関は多く、なかには諸費用まで含めて借りられる銀行もあります。
実際、頭金ゼロで家を買う人は、思っている以上にたくさんいます。
※参考：リクルート「2024年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、自己資金（頭金）が5％未満で購入した人は44％にのぼり、調査開始以来もっとも高い割合になりました。頭金がほとんどない状態での購入は、いまや珍しくありません。
（出典：2024年首都圏新築マンション契約者動向調査／(株)リクルート調べ）
ただし注意したいのは、頭金なしだと金利の優遇が受けにくかったり、借入額が増える分、毎月の返済が重くなりやすいこと。
「組めるかどうか」と「無理なく返せるかどうか」は、別の話として考えておきたいところです。
40歳から35年ローンは組める？遅くない？
40歳なら、まだ35年ローンも組めます。
完済時の年齢を「80歳まで」としている銀行が多く、35年で借りるなら45歳ごろまでが一つの目安。
40歳は十分に間に合う年齢です。
データを見ても、住宅ローンを借りる人の平均年齢は40代半ばで、40代での購入は決して珍しくありません。
気をつけたいのは、40歳で35年ローンを組むと、完済は75歳になるということ。
定年後も返済が続く前提になりやすいので、「定年までにどこまで返せるか」「老後の家計は大丈夫か」まで見て計画を立てておくと安心です。
年収はいくら必要？審査は通る？
審査で一番見られるのは「ちゃんと返していけるか」という返済能力です。
目安になるのが返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）で、審査上の上限は30〜35％としている銀行が多いと言われます。
でも、ここがすごく大事なんですが——「審査に通る額」と「無理なく返せる額」は違います。
ゆとりを持って返していける返済負担率は20〜25％ほど、借入額でいうと年収の5〜6倍以内が一つの目安とされています。
- 年収400万円なら、約2,000万〜2,400万円
- 年収500万円なら、約2,500万〜3,000万円
- 年収600万円なら、約3,000万〜3,600万円
※共働きの場合は、夫婦の合計年収（世帯年収）で計算してもOKです
これはあくまで”無理なく返せる”目安です。
実際に借りられる額や毎月の返済額は、金利・返済期間・ほかの借り入れなどによって変わります。
つまり、「いくらまで貸してくれるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」で考えるのが、後悔しないコツです。
結局、住宅ローンを組むときに現金はいくらいる？
「諸費用までローンに含められるなら、貯金ゼロでも本当に1円も要らないの？」って思いますよね。
でも実は、フルローン（諸費用込み）で借りる場合でも、手付金は契約時に”現金”で必要になります。
- 諸費用（登記・手数料・仲介料など。物件価格の数％〜1割）→ 銀行によってはローンに組み込める
- 手付金（契約時に売主へ渡すお金。物件価格の5〜10%）→ 契約時に”現金”で必要（あとで代金に充当）
住宅ローンのお金が振り込まれるのは「引き渡し（決済）」のタイミングで、契約はその2〜4週間ほど前。
だから、その間は手付金を自分で立て替えておく必要があるんです。
とはいえ、手付金は最終的に物件の代金に充当されるので、”消えてなくなるお金”ではありません。
また、物件によっては申込時に「申込証拠金」（10万円程度）を求められることもあります。
つまり、「貯金ゼロ＝完全に現金ゼロでOK」とは限らない、ということです。
ポイントは「手付金ぶんの現金を、契約のときに用意できるか？」です。
たとえば2,000万円の物件なら、手付金の相場は100〜200万円ほど。
中古なら手付金を交渉で抑えられることもあるので、気になる物件が出たら、不動産会社に「手付金はいくら必要か」を早めに聞いておくと安心ですよ。
それも難しいときは、引き渡しまでの短い期間だけ家族に立て替えてもらう、といった方法もあります。
※「申込証拠金」って？……物件を「買いたい」と申し込むときに、”本気ですよ”の印として預けるお金（10万円程度）です。契約に進めばそのまま手付金に充当され、契約前にやめれば基本は返ってきます。そもそも求められない物件も多いので、あまり構えなくて大丈夫です。
ここまで一般的な話をしてきましたが、じつは「組めるか」「いくら借りられるか」「どの条件が一番いいか」は、あなたの状況と、選ぶ銀行によって大きく変わります。
だからこそ、一番確実なのは『自分の場合の数字』を、先に知っておくこと、なんです！
何から始める？家探しの前に「お金の現在地」を知る
「自分の数字を知るって、具体的にどうすればいいの？」
いちばん手軽なのが、住宅ローンの比較・診断サービスを使うことです。
たとえば モゲチェック なら、無料で、ネットだけで完結します。
年収などをかんたんに入力するだけで、
- 自分がいくらまで借りられそうか（借入可能額の目安）
- どの銀行が金利などの条件がいいか（複数の銀行をまとめて比較）
- どの銀行なら審査に通りそうか（AIが通過の可能性を判定）
が、家を探し始める”前”に分かります。
正直に言うと、私が家を買ったときは、こういうサービスをちゃんと知らないまま、紹介された銀行で決めてしまいました。
だから今でも、「もっと見比べておけばよかった」という心残りがあるんです。
もしあのとき、自分で銀行を見比べられていたら、人にすすめられるままじゃなく、もっと納得して選べたはず。これから家を買うあなたには、ぜひ”先に”知っておいてほしいなと思います。
しかも、物件を探す前のいまの段階で大丈夫。
“借りられる額”だけでなく”無理なく返せる額”の目安も見えてくるので、予算の地図を持ったうえで、安心して家探しに進めます。
「お金の現在地」を先に知ると、得する3つのこと
自分のお金の現在地を先に知っておくと、このあとの家探しがぐっとラクになります。
具体的にどんないいことがあるのか、3つお話しさせてください。
① 提案されたローンが”本当にいいか”を見極められる
家を買うとき、不動産会社や住宅会社が「提携ローン」を案内してくれて、審査の手続きを代行・サポートしてくれることがよくあります。
はじめての住宅ローンは手続きも複雑なので、これはとても心強い仕組みです。
ただ、提携ローンには知っておきたい一面もあります。
提携ローンは”審査に通りやすい金融機関”が選ばれる傾向があると言われていて、それ自体は悪いことではないのですが、金利や団信(団体信用生命保険)などの条件まで含めて”いちばんいい”かというと、必ずしもそうとは限らないんです。
特定の銀行で決めると、ほかと見比べにくい、という面もあります。
ここで効いてくるのが、自分で先にローンを比較しておくこと。
金利の相場や、団信などの条件が銀行ごとに違うことが、自分の中の”ものさし”になります。
そのものさしがあると、すすめられたローンを見たときに
「相場どおりの、誠実な提案だな」
「これは少し、会社側にとって都合のいい銀行かも？」
と、自分で見極められるようになるんです。
もし自分で調べて、もっといい条件を見つけたら、「こっちの銀行は検討できますか？」と相談することもできます。
私自身、家を買ったときはこの”ものさし”を持っていませんでした。
紹介してもらった中から選んで、自分で見比べないまま決めてしまった。
だからこそ今も、「もっと知っておけばよかった」という心残りがあるんです。
② いい物件が出ても、焦らず動ける
いい物件って、待っていても都合よく現れてはくれません。
そして出会えたときには、たいてい”早い者勝ち”です。
自分の予算と「いくらまで借りられそうか」が先に分かっていれば、
「これは予算内かな？」
「ローンは通りそうかな？」
と、その場で迷わず判断できます。
お金の現在地という”地図”を持っているだけで、チャンスが来たときに、落ち着いて一歩を踏み出せるんです。
後悔しないためにも、準備がとても大切なんです！
③ もし「今じゃない」とわかっても、納得して選べる
自分の現在地が見えると、「今の条件では、希望どおりにローンを組むのは難しそう」とわかることもあります。
“審査がちょっと厳しそう”
“思っていたより借りられる額が少なそう”
そんなふうに見えることも、正直あります。
でも、それは”終わり”なんかじゃありません。
むしろ、ここからが大事。
「買うか、買わないか」で何年も悩み続けるより”自分たちは、どんな暮らしをしたいんだろう？” に向き合える、いい機会だと思うんです。
もし今の貯金や年収では難しいなら、いったん家計を見直して、数年後に届くように準備していく道もあります。
ここで大事にしたいのは、”がんばる”より”工夫する”こと。
削るだけじゃなく、たとえば在宅でできる仕事を少し始めてみる、みたいに「入ってくる側」を増やす工夫も、立派な一歩です。
そして「やっぱり、今の暮らしを大切にしたい」と、買わない選択をするのも、立派な答え。
大事なのは、誰かに流されることでも、無理に背伸びすることでもなく、 “自分たちが納得できる暮らし”を、自分で選ぶことだから。
現在地を知ることは、その第一歩になります。
まとめ｜「返せる額」で、暮らしごと決める。
ここまで読んでくださって、ありがとうございます。
家を買うって、人生でいちばん大きな買い物。
だからこそ、つい「いくら借りられるか」に気を取られがちです。
でも、ほんとうに大事なのは、買ったあとの毎日を、笑って過ごせるかどうか。
家は、買って終わりじゃなく、そこから何十年も続く”暮らし”そのものだから。
我が家は、新築には手が届きませんでした。
でも、団地をリノベするという選び方で、”自分たちが納得できる暮らし”にはちゃんと手が届きました。
身の丈に合った返済で、毎日をちゃんと楽しめている。
振り返っても、これがいちばんの正解だったなと思います。
40歳でも、貯金がなくても、家は買えます。
大事なのは、順番を間違えないこと。
物件を探す”前”に、自分のお金の現在地を知って、「借りられる額」ではなく「返せる額＝暮らせる額」から考えること。
その小さな一歩が、後悔しない家選びの、いちばんの近道です。
あなたの暮らしに合った答えが、ここから見つかりますように。
我が家が実際に選んだ「団地リノベ」のリアルは、こちらにまとめています。
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